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2014年前11个月上海酒店市场运行状况如下：
1.出租率高于去年同期，且呈缓坡爬升态势。
2014年前11个月，上海酒店出租率无论单月数据，还是累计平均（指从年初起到当月末止的平均数）数据，较之去年都有所回升（1月份因春节原因除外）。平均回升幅度（百分点）为：五星级2.75；四星级4.61；三星级5.74；二星级
6.08。
此外，从逐月累计平均的角度看，出租率呈缓坡爬升态势。表明市场供求关系在缓慢地朝趋衡方向移步。
2.房价仍处低位，但已现止跌回升端倪。
2014年前11个月酒店的平均房价，仍处于2010年以来的低位。以五星级酒店为例，1至8月份的累计平均房价处于2010年后五年中的最底端，9月份后才超过2013年，成为倒数第二。这一低位是由2011年5月份起连续40个月的房价同比下跌逐步形成的。
然而值得注意的是，9月份后累计平均价格同比开始上升，幅度为0.21%，到11月底幅度达1.31%。升幅虽小，但已初露了40个月连续滑坡后的止跌端倪。
3.出租率爬升与价格止跌的原因：
①新增供应增速减缓。相对前些年大批新酒店开业，2013年上海新酒店增速已现减慢迹象，原因是部分项目被开发商取消、延宕或转向。2014年增速进一步放缓：年初预计有6家高端酒店开业，而实际只有4家（宝华万豪、圣诺亚皇冠广场、中星珀尔曼、崇明金茂凯悦），其余的或被延宕（如嘉定喜来登），或可能转向（如华敏索菲特）。
②存量酒店退出机制日渐成熟。所谓“存量酒店退出机制日渐成熟”有双重含义：一是这两年有近二十家酒店改作商业、办公或其他用途，退出了酒店市场供求格局的机制。二是酒店退出市场的渠道模式渐趋成熟。源于行政或制度的障碍已经不再，市场化的手段如并购、证券化交易等被频频使用并收效。退出门坎已大大降低。
③需求升温如期而至。2014年，尤其是下半年后，需求出现明显升温。需求升温一是源于中国（上海）自由贸易试验区（简称自贸区）的效应，酒店中个人和商务散客的数量和比重有明显上升，外资与民企的各种商务会议活动有所增加；二是源于国家会展中心和迪斯尼项目的前期效应。两大项目筹建带来许多关联商务活动，且临期越近越频繁。三是源于业内的创新营销。尤其是利用互联网上的热门概念或活动筹划特色营销。如九、十月份希尔顿通过总部机构向全球宣传“中国双11购物活动”，将其类比为西方的圣诞购物，借此推出“双11”入住希尔顿酒店有特大优惠的方案，吸引了大批游客入住。
④业内去同质化的努力。上海世博会结束后两年的同质低价竞争使一些酒店元气大伤。受挫经历迫使业内反思经营之路。为此上海市旅游行业协会及饭店分会两次组织以特色经营差异发展为主题的座谈活动来凝聚去同质化、促差异发展的共识。目前已有越来越多的酒店付诸行动。如，某宾馆将受建筑结构所限的无窗客房较多的楼层改成氛围浓郁的日式客房特色楼层，不仅吸引了一批稳定的日本客源，而且特色楼层无窗房的售价还高于本店的一般房价和周边的平均房价。又如，某酒店将原客房楼层的一半改为豪华写字房，引入高端公司机构常驻。不仅减少了日售酒店客房的压力，而且这些高端公司机构还为酒店带来了高质量的内生客源，提高了日售客房的平均价格。目前其309间客房的收入几乎与改造前654间客房的收入相等。
⑤景气不足环境下收益管理的实施。收益管理通常被误认为在市场上升条件下能有效适用，市场下跌时难以实施。因而前两年下跌时，许多酒店放弃了收益管理努力，甚至撤销此岗位，把人员并入销售团队，将其派出去“扫楼”。这是促成低价拼争，甚至“甩卖”客房的因素之一。为纠正这一错误认知，2013年上海市旅游行业协会组织优化管理降本增效的主题座谈会，提出“在景气不足环境下加强收益管理”的命题，在业内引起重视，许多企业开始重新加强收益管理。如某酒店有700多间客房，销售压力大，在两年前低迷期增开了许多B2B批发商渠道，扩大了客房的销售量。然而部分批发商的折扣价被链接到B2C平台网站上，致使同一酒店客房在同一消费者购买平台上以低于官网的多个价格售卖，挫低了平均房价，也违背了集团总部关于酒店官网是在线市场最低价的要求。2014年这家酒店运用收益管理，关闭了低于官网价的批发商渠道。此举曾造成出租率的一时跌落，但却大大提高了平均房价。而在几个星期之后，出租率又很快在新房价基础上回升到原来水平。
特点趋势
1.供余潜存，但有移步动态平衡的趋向。这是从市场供求量比角度对当前特点和近、中期走向的判断。
“供余潜存”是指：供过于求继续存在，但不再象前几年那样以“出租率持续下跌为主、带动房价下跌的典型或显性形式”表现，而是主要通过房价下跌表现出来。此时出租率降幅已很小，甚至不降反升，给人产生“供余”已缩小或消失的假象，但仔细分析后可以发现出租率降或升的幅度都小于房价下跌的幅度，因而“供余”导致酒店收入下跌的实质依然存在，只不过换了较隐藏的表现形式。这种供余以相对隐蔽的方式存在的状况我们称之为“供余潜增”（当实际上供余部分还在扩大时）或“供余潜存”（供余部分不变或有所缩小时）。这种“供余潜增”或“供余潜存”在2013年就已出现，2014年有了进一步变化：一方面，出租率除了1月份因春节原因有所下降外，其余各月都是同比上升，且上升幅度加大；另一方面，房价在前八个月下跌，但跌幅明显小于出租率的升幅，而九月份后又出现止跌回升。可见2014年的供余规模实际上已经缩小，其对酒店的负面影响正趋减少。然而，供余有部分化解不代表供余就不存在。总体来看，目前的出租率和房价都仍处在历史的低区或者较低区，出租率离供求平衡的区间（一般是年均出租率70%到80%）还有较大距离。供余还较大规模存在，只不过同比有所缩小而已。因此将当前状况表述为供余潜存并不为过。
2015年，上海酒店市场供求量比有可能是朝着“动态趋衡”方向移步。这是因为：
一方面，酒店市场消费需求相对2014年会有更大回升。根据是：①迪斯尼乐园预计2015年年底开园。其预期接待流量为日均4万（年流量约1500万）人次，相当于上海世博会日均入园流量的十分之一强。如果参照上海世博会时的参数，对酒店市场的贡献是大约可带动2.5个百分点的平均出租率。同时，由于其是消费需求持久的项目，对酒店业的持续平稳发展是有益的。这些好的预期和作用鼓舞着旅游界和相关行业。正是由于市场信心提振和越来越多的前期关联活动，2015年对酒店的消费需求将会变得更加活跃。②目前已部分试营业的国家会展中心定于2015年内全部完成建设。国家会展中心内展馆面积达50万平方米，全部完成建设后上海的展馆总面积将超过目前全球占首位的汉诺威展馆面积（55.33万平方米）。这将有助于上海树立国际会展都市和会展旅游目的地形象，提高招徕超大型级会展的竞争能力。国家会展中心对上海酒店市场可能的贡献，一是增加流量和出租率，二是扩大客源结构中会展、商务比重推升平均房价。由于国家会展中心已有部分试运营，而整体运营又要早于迪斯尼，其对酒店市场需求量的拉动和需求结构的促进应该在2015年就会有所显示。③自贸区效应在广度和深度上继续释放，随之而来是更多的商务会议和活动。④国际上欧美经济缓慢复苏对上海酒店市场也是一个利好。
另一方面，随着消费需求的回升，酒店市场的客房供应量也会增加。客房供应增加可能有三个来源：一是迪斯尼和国家会展中心板块的新建酒店。迪斯尼园区本身规划中已有两家酒店1200间客房，周边又已有四、五家社会投资酒店在规划建设；国家会展中心也有项目规划酒店和周边社会投资酒店在建中。二是郊区新城区（或开发区）布建或引入的酒店项目。如嘉定、松江等都有一批在建；三是已收尾竣工伺机开业的酒店。有几家世博前开工酒店，竣工时正值市场低谷，因而暂不开业等待时机，如华敏索菲特、嘉定喜来登、闵行星河湾、浦东悦榕庄等。上述三个可能来源中，迪斯尼的两家酒店已明确要随乐园开业，伺机等待的项目中也有会选择入场，其他的尚有不确定性。此外，存量酒店中还会有一些退出供应市场。如新梅万豪行政公寓于2015年1月1日起停业改造。可见，2015年上海酒店市场的客房供应还会增加，但数量不多，并会被退出市场的酒店抵消一部分，因而，增长幅度可能小于消费需求的回升。也就是说，2015年供余部分将会相对缩小，供求量比会朝着动态平衡方向移近。
2.房餐回归，呈现各方角逐泛中端领域的趋向。这是从酒店业经营的收入结构和目标市场角度对近期特点和走向的判断。
上海酒店业传统的收入构成是大客房小餐饮，即客房在总营收中占比最大，其次是餐饮，配套娱乐等比重最小。但2008至2012年期间这一格局有所变化：客房占比缩小，餐饮占比增大，在一些本土酒店甚至出现房餐倒挂（2010年除外）。其原因，一是这期间平均出租率与平均房价连年下滑使客房收入大幅减损；二是内宴（包括政务、商务的交往接待和企业活动）与婚宴需求相对活跃，尤其是婚宴，其数量和价格都强劲上升。然而自2013年开始，酒店业经营的收入结构又呈现向大客房小餐饮回归的态势。原因是餐饮的内宴需求大幅减缩；婚宴需求也相对趋软；而在民间私人消费市场上，酒店竞争不过社会餐馆，因而餐饮收入大幅减少。与此同时，客房出租率2013年相比2012年已有增长，2014年又呈爬升态势；平均房价2013年虽然下跌，但幅度已大大小于出租率增长；2014年已止跌回升。因而客房收入是在增加。
从经营的目标市场来看，无论客房还是餐饮，泛中档（包括中档高端、中档一般、中档低端）领域可能会是各方关注和角逐的焦点。根据是：①从政策导向看，随着中央狠刹公款消费之风相关政策的影响深化，五星级和豪华酒店会将多余的产能下移到中档高端甚至中档一般市场；而大众旅游生活方式的兴起又会从民间产生出大量泛中档消费需求。②从市场主体运行实际看，近两年泛中档酒店的出租率要明显高于豪华酒店，表明泛中档市场尚有空间和潜力。③从嗅觉敏锐领先市场的国际品牌酒店管理集团动向看，其目标市场重心已下移，泛中档市场成为关注的焦点。如希尔顿花园、凯悦HYATTHOME等中档品牌正在加快进军步伐；英国萨维尔管理公司将其在上海的发展目标锁定在四星级项目上；万豪主打中档市场的有限服务品牌万怡是其在沪各品牌中综合效益最好的；法国卢浮郁金香集团在今年11月被锦江集团购并之前，与锦江集团的合作也是在泛中档范围内进行的——其康普奈尔品牌与锦江之星品牌运用了类似航空公司代码共享的模式，即双方承（担）运（营）的酒店在接受对方招揽的客源时挂对方的品牌。
3.业态转型，出现整体异化与跨界融合动向。这是从酒店业不动产物业功能转型角度看近期的变化和特点。
酒店业主的不动产物业大致有日售型酒店、长住型酒店、家居式服务公寓等业态，还有兼营商务办公的。不同时期不同条件下，上述业态对业主的收益贡献是不一样的。如2003至2005年酒店处在上升周期、供应较为紧缺时，酒店业不动产物业几种业态的盈利排序是日售型酒店最佳，公寓酒店（长住型酒店）次之，其后是兼营的商务办公。以同一地理位置下同一管理者管理的不同业态比较为例：同处上海市南京路明天广场中的日售型JW万豪酒店每平方米物业日均收入为37美分，而常住型万豪行政公寓（MEA）则是12美分，仅为前者的三分之一；同样，同在上海外滩中心由威斯汀管理的日售型酒店每平方米物业月均收入82美元，而常住型公寓部分仅27美元，也是三分之一左右。然而，十年河东十年河西，在世博结束后几年酒店市场不景气情况下，几种业态对业主的收益贡献出现了倒转：长住型好于日售型，商务办公业态又好于长住型。于是为了摆脱供余和亏损，近两年相继有一批日售型酒店进行了功能转型和业态调整。
此轮业态转型酒店大体是以两种方式退出酒店市场。一是整体异化。即由日售型酒店改造为写字楼或商业体，彻底放弃住宿形态，进入效益相对好的办公和商业市场。二是跨界融合。即保留住宿形态，但放弃酒店市场，向酒店界域外延伸，在有供应缺口的外行业市场寻找契合点，融合形成一种新业态。如高级敬老院性质的养老公寓，高级产妇病房性质的月子会所等。这两种业态转型方式，由于其行为主体都通过它们退出了酒店市场的供应队伍，因而起了化解酒店市场“供余”的“分洪渠”作用。而跨界融合的业态又由于保留或部分保留了原酒店的住宿功能，不排除未来形势变化后再回到酒店业态的可能性。从这个意义上说，它又是调节酒店市场供求量比的蓄水池。
应对建议
1.抓住机遇，研发特色产品。国家会展中心与迪斯尼2015年完成建设是振兴上海旅游市场的两大机遇，酒店应不失时机早作谋划。这种谋划已不能停留于一般准备，而是应把重点移到“研发以我为主导适合目标群体的细分产品”上，争取尽早切入市场。最近有酒店提出，在将来可能出现的以东西两头为重心的上海旅游格局中，浦东酒店有邻近迪士尼的优势，西区近郊酒店可围绕国家会展中心做文章，中部的酒店应当怎么办？他们希望像世博会时那样为他们牵线一些迪斯尼指定旅行社。我们的建议是：通过旅行社解决客源固然是一条不错的渠道，不应放弃。但是，迪斯尼方面的旅行社销售方案至今没有出台，是否有类似世博会操作模式的指定旅行社尚且难说，即使有，其导入的客源也必定是各家酒店竞争的对象。与其等待不如主动出击，应主动研究“以我为主导招徕客源”的方案。
近期，国际上对酒店全包休闲度假产品的需求日渐旺盛，凯悦集团为此已专门推出ZIVA和ZILARA两个品牌，来满足全包家庭休闲度假和全包成人休闲度假两个细分市场的需求；有鉴于此，酒店可以利用自身国际品牌的优势，主动进军国际休闲度假市场，如用合作航空公司的机票、迪斯尼的门票，加上自身提供的住宿和汽车服务，做成各种全包休闲度假产品，通过集团的全球销售办事处和常客会员俱乐部渠道销售。
2.回正心态，重拾收益管理。2015年的市场预期较之前两年应该是相对平稳甚至上升。如果还认为景气下跌时收益管理难以操作，那么2015年就应该有较多的施展机会了。业内要为此统一认识，思路和心态要回正到强化收益管理上来，不能再停留在“低价竞争”、“杀价销售”的心态上。
3.降本增效，深化节能减排。目前酒店业的负担很重。与十年前相比，营运和非营运成本在上升，而酒店客房的销售价格则不变或下降，两头挤压下的利润空间越来越小。酒店应继续设法采取措施降本增效，尤其是节能减排措施。2015年，上海相关部门会有一些新的补贴和奖励政策落地，希望业界予以重点关注。
